Отримання саме фермерським господарством ділянки в користування поза процедурою земельних торгів є порушенням закону. Такий висновок зробив ВС в постанові №911/436/17.
Верховний Суд
Іменем України
Постанова
7 березня 2018 року м.Київ №911/436/17
Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
головуючого — МІЩЕНКА І.С.,
суддів: БЕРДНІК І.С., МАЧУЛЬСЬКОГО Г.М.,
учасники справи:
позивач — заступник керівника Кагарлицької місцевої прокуратури;
відповідач-1 — Петрівська сільська рада Таращанського району Київської області;
відповідач-2 — фермерське господарство «Хлібодар-М»;
відповідач-3 — приватний нотаріус Таращанського району нотаріального округу Овраменко Л.В., —
розглянув у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги першого заступника прокурора Київської області на рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.09.2017
Історія справи
Короткий зміст та підстави позовних вимог
1. У лютому 2017 року заступник керівника Кагарлицької місцевої прокуратури в інтересах держави звернувся до Господарського суду Київської області з позовною заявою до Петрівської сільської ради, ФГ «Хлібодар-М» та приватного нотаріуса Таращанського районного нотаріального округу Овраменко Л.В., в якій просив суд:
1.1. визнати недійсним рішення сесії Петрівської сільської ради про затвердження проектору землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФГ «Хлібодар-М» площею 4,3491 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та про передачу в оренду ФГ «Хлібодар-М» вказаної земельної ділянки терміном на 25 років;
1.2. визнати недійсним договір оренди землі від 4.01.2016, укладеного між Петрівською сільською радою та ФГ «Хлібодар-М, відповідно до якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 4,3491 га, кадастровий №1;
1.3. скасувати рішення від 22.06.2016 №30150142 приватного нотаріуса Таращанського району нотаріального округу про внесення відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права — права оренди земельної ділянки площею 4,3491 га, розташованої на території Петрівської сільської ради, кадастровий №1.
2. Позовні вимоги обґрунтовані такими обставинами справи:
2.1. 19.08.2015 рішенням Петрівської сільської ради №299-60-VI дано дозвіл ФГ «Хлібодар-М» на розробку проекту відведення земельних ділянок в оренду загальною площею 3,8 га, яка розташована в адміністративних межах Петрівської сільської ради Таращанського району Київської області для вирощування сільськогосподарських культур.
2.2. 10.12.2015 рішенням Петрівської сільської ради від 10.12.2015 №15-04-VІI затверджений розроблений Таращанським районним виробничим відділом Київської обласної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФГ «Хлібодар-М» площею 4,3491 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах Петрівської сільської ради; передано в оренду відповідачу-2 земельну ділянку площею 4,3491 га (кадастровий №1) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану в межах Петрівської сільської ради терміном на 25 років.
2.3. 1.04.2016, на виконання вказаного рішення, укладено договір оренди земельної ділянки між Петрівською сільською радою, як орендодавцем та ФГ «Хлібодар-М» як орендарем.
2.4. Відповідно до п.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в адміністративних межах Петрівської сільської ради. В оренду передається ділянка загальною площею 4,3491 га, кадастровий №1. Договір укладено на 25 років.
2.5. 4.01.2016, земельну ділянку передано відповідачу-2 за актом прийому-передачі.
2.6. Приватним нотаріусом Таращанського районного нотаріального округу Овраменко Лідією Василівною, як особою, яка здійснює функції державного реєстратора на підставі закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», прийнято рішення та здійснено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо права оренди відповідача-2 на земельну ділянку площею 4,3491 га, кадастровий №1, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
3. На обґрунтування заявлених позовних вимог, прокурор вказує на те, що відповідачем-1 порушена процедура прийняття рішення про надання земельної ділянки в оренду, яка передбачена ч.2 ст.124 Земельного кодексу, а саме — щодо надання юридичним особам в оренду ділянок із земель комунальної власності після проведення земельних торгів за їх результатами, оскільки передання ділянки в користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без проведення аукціону можливе лише у випадку надання ділянки безпосередньо громадянам. У свою чергу відповідач-1 набув статусу юридичної особи 19.02.2013, тобто до звернення до ради щодо надання в оренду ділянки.
4. Також прокурор вказує на порушення вимог стст.203, 215 Цивільного кодексу під час укладання договору оренди, оскільки рішення відповідача-1 від 10.12.2015 №15-04-VІI, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянки, прийнято з порушенням вимог стст.124, 134 ЗК та ст.7 закону «Про фермерське господарство», а тому воно підлягає скасуванню.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
4. Судом першої інстанції, залишеним без змін судом апеляційної інстанції, в задоволенні позову було відмовлено з тих підстав, що відповідно до пп.«а» ч.3 ст. 22 ЗК фермери одержують землю сільськогосподарського призначення за правилами пп.«а» ч.3 ст.22 закону, тобто як громадяни, незалежно від того, чи зареєстроване фермерське господарство. У свою чергу в ч.2 ст.134 ЗК визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі передачі громадянам ділянок для ведення фермерського господарства.
5. Таким чином, відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що прокурором не доведено невідповідності оскаржуваного рішення та договору оренди земельної ділянки вимогам чинного законодавства, а саме — ч.2 ст.124 ЗК, щодо проведення аукціону.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. Не погоджуючись із указаними рішеннями, заступник керівника Кагарлицької місцевої прокуратури подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
7. Скаржник обґрунтовує свої доводи касаційної скарги таким:
7.1. судами не взято до уваги того факту, що Особа 10 уже реалізував своє право на безоплатне одержання землі для ведення фермерського господарства раніше, ще до моменту реєстрації самого ФГ «Хлібодар-М», отримавши у 2012 році ділянку площею 15,6 га з метою створення фермерського господарства.
У свою чергу згідно зі ст.8 закону «Про фермерське господарство» після укладення договору оренди первісної ділянки, всі інші фермерське господарство повинне отримувати в користування відповідно до вимог стст.124, 134 ЗК, ст.7 закону «Про фермерське господарство» лише на конкурсних засадах — за результатами аукціонів.
7.2. судами в цій справі неправильно застосовано положення ч.3 ст.22, ст.124, ч.2 ст.134 ЗК та стст.7, 8 закону «Про фермерське господарство». Скаржник уважає, що з наведених вище норм убачається, що без конкурентних засад земельні ділянки можуть передаватися в оренду для ведення фермерського господарства лише громадянам при його створенні, а не фермерському господарству після того, як фермерське господарство вже зареєстровано як юридична особа.
Позиція приватного нотаріуса Таращанського району нотаріального округу Овраменко Л.В., викладена в запереченнях на позов
8. Відповідач-3 у своїх запереченнях зазначає, що він діяв виключно в межах своїх повноважень, наданих йому законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» та виконав усі залежні від нього дії для встановлення підстав, що підтверджують набуття права оренди земельної ділянки з метою його подальшої реєстрації.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи й висновків судів першої та апеляційної інстанцій
9. Верховний Суд не погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій щодо відмови в задоволенні позову, оскільки вважає, що вказані рішення винесені з неправильним застосуванням норм матеріального права, а саме: закону «Про фермерське господарство» та стст.124, 134 ЗК.
10. Згідно зі ст.3 ЗК земельні відносини регулюються Конституцією, цим кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
11. Відповідно до приписів ст.124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їхніми повноваженнями, визначеними ст.122 цього кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів.
12. Згідно з ч.2 ст.134 ЗК не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) ділянки державної або комунальної власності або права на них, зокрема в разі передачі громадянам ділянок для ведення фермерського господарства.
13. У ст.7 закону «Про фермерське господарство» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) установлено, що для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.
14. Крім того, за змістом ч.1 ст.8 закону «Про фермерське господарство» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації фермерське господарство підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.
15. Відповідно до вимог стст.89, 91, 92 ЦК та ст.4 закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація юридичних осіб — це засвідчення факту створення юридичної особи, після чого виникає цивільна правоздатність юридичної особи.
16. У ст.31 ЗК передбачено, що землі фермерського господарства можуть складатися в тому числі із земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі.
17. Таким чином, аналіз зазначених норм законодавства дає підстави для висновку, що фермерське господарство після державної реєстрації має право на отримання додаткової земельної ділянки (ділянок), але як юридична особа, а не як громадянин із метою створення фермерського господарства.
18. Оскільки на момент прийняття оскаржуваного рішення Петрівської сільської ради №15-04-VІI від 10.12.2015 фермерське господарство вже набуло статусу юридичної особи, отримання в подальшому земельних ділянок в оренду, яке відбулося без проведення земельних торгів, суперечить вимогам стст.124, 134 ЗК.
19. Тобто Верховний Суд уважає за необхідне зазначити таке. У ч.2 ст.134 ЗК (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) установлено винятки із загального правила отримання земель державної та комунальної власності в оренду або власність шляхом проведення торгів. Одним із таких винятків є надання ділянок державної або комунальної власності громадянам для створення фермерського господарства. Згідно з положеннями закону «Про фермерське господарство» громадянин як фізична особа звертається з відповідним клопотанням про одержання земельної ділянки у власність або користування та після одержання державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації, фермерське господарство підлягає державній реєстрації як юридична особа. Системний аналіз ЗК та закону «Про фермерське господарство» в аспекті даного спору свідчить про таке:
земельна ділянка для ведення фермерського господарства набувається саме фізичною особою;
після створення (державної реєстрації) фермерського господарства останнє набуває земельні ділянки державної або комунальної власності у користування або власність виключно на підставі торгів відповідно до положень ч.1 ст.134 ЗК.
Тому неправильним є тлумачення відповідних норм ЗК та закону «Про фермерське господарство» судами попередніх інстанцій, оскільки отримання саме фермерським господарством землі в користування поза процедурою торгів є порушенням закону, а ототожнення фізичної особи та фермерського господарства в контексті даних правовідносин є неправильним.
20. Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 4.11.2014 (справа №3-157гс14) та від 24.05.2016 (справа №21551а16).
21. Щодо визнання рішення Петрівської сільської ради про затвердження проектору землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФГ «Хлібодар-М» та про передачу в оренду вказаної ділянки.
21.1. Виходячи зі змісту вищенаведених норм та матеріалів справи, Верховний Суд установив, що рада перевищила свої повноваження стосовно передачі зареєстрованій юридичній особі — фермерському господарству — земельної ділянки без проведення торгів, що є підставою для визнання недійсним і скасування вказаного рішення на підставі такого:
21.2. Відповідно до ч.2 ст.19 Конституції органи місцевого самоврядування зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами.
21.3. Згідно зі ст.21 ЦК суд визнає недійсним і скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства й порушує цивільні права або інтереси.
22. Щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.
22.1. У ст.203 ЦК передбачено, зокрема, що зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
22.2. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч.1— 3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу.
22.3. Розглядаючи справи в спорах про визнання недійсними договорів оренди, суди повинні з’ясовувати питання чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такі договори.
22.4. Враховуючи те, що рішення сесії Петрівської сільської ради про затвердження проектору землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ФГ «Хлібодар-М» площею 4,3491 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та про передачу в оренду ФГ «Хлібодар-М» вказаної земельної ділянки терміном на 25 років суперечить приписам земельного законодавства, Верховний Суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог прокурора в частині визнання недійсним укладеного на їх підставі договору оренди ділянки від 4.01.2016, укладеного між Петрівською сільською радою та ФГ «Хлібодар-М.
23. Щодо визнання недійсним і скасування рішення приватного нотаріуса про внесення відомостей до державного реєстру речових прав.
23.1. З огляду на задоволення основних позовних вимог щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 4.01.2016, який слугував підставою для отримання цієї ділянки в оренду ФГ «Хлібодар-М», підлягає задоволенню також і похідна позовна вимога щодо скасування рішення від 22.06.2016 №30150142 приватного нотаріуса Таращанського району нотаріального округу Овраменко Л.В. про внесення відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права — права оренди земельної ділянки площею 4,3491 га, розташованої на території Петрівської сільської ради, кадастровий №1.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
24. Зважаючи на викладене, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права до спірних правовідносин, у зв’язку із чим ВС уважає за необхідне застосувати повноваження, передбачені п.3 ч.1 ст.308 Господарського процесуального кодексу — задовольнити касаційну скаргу заступника прокурора Київської області, оскаржувані судові — скасувати з ухваленням нового рішення про задоволення позову.
Щодо розподілу судових витрат
25. У зв’язку зі скасуванням рішень і задоволення позову відповідно до приписів ч.9 ст.129 ГПК Суд вважає за необхідне здійснити розподіл судових витрат, а саме — покласти витрати щодо сплати судового збору за подання і розгляд позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг на Петрівську сільську раду — як сторону, внаслідок неправомірних дій якої виник спір.
26. Керуючись стст.129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Кагарлицької місцевої прокуратури задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 14.04.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.09.2017 у справі №911/436/17 скасувати.
3. Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
4. Визнати недійсним і скасувати рішення Петрівської сільської ради від 10.12.2015 №15-04-VII про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 4,3491 га в оренду фермерському господарству «Хлібодар-М» та про передачу в оренду вказаної ділянки в оренду на 25 років.
5. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 4.01.2016, укладений між Петрівською сільською радою та ФГ « Хлібодар-М».
6. Скасувати рішення приватного нотаріуса Таращанського районного нотаріального округу Овраменко Л.В. про державну реєстрацію прав та обтяжень від 22.06.2016.
7. Стягнути з Петрівської сільської ради на користь Прокуратури Київської області 4800,00 грн. за подання позовної заяви, 5280,00 грн. — за подання апеляційної скарги, 5760,00 грн. — за подання касаційної скарги.
8. Доручити Господарському суду Київської області видати відповідний наказ.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.
_03_03.png)
