ВСУ висловився щодо права користування при зміні власника нерухомості

Іменем України

головуючого — РОМАНЮКА Я.М., 
суддів: ГУМЕНЮКА В.І., ОХРІМЧУК Л.І., ЛЯЩЕНКО Н.П., СІМОНЕНКО В.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Особи 6 до Свалявської районної спілки споживчих товариств, третя особа — Свалявська міська рада Закарпатської області, про визнання припиненим права постійного користування земельною ділянкою та визнання права користування земельною ділянкою, за заявою Особи 6 про перегляд рішення Апеляційного суду Закарпатської області від 21.10.2015 та ухвали Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8.06.2016,

У квітні 2016 року Особа 6 звернулася до суду з позовом до Свалявської РССТ, третя особа — Свалявська міська рада Закарпатської області, про визнання припиненим права постійного користування земельною ділянкою та визнання права користування земельною ділянкою, посилаючись на те, що на підставі рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 30.09.2010 вона є власником торгового павільйону за Адресою 1, у зв’язку з чим до неї перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт нерухомості, а тому просила суд визнати припиненим (з 25.10.2010, тобто з моменту набуття нею права власності на торговий павільйон) право користування відповідача земельною ділянкою згідно з державним актом від 28.12.95 на право постійного користування землею — в частині земельної ділянки, розташованої під зазначеним торговим павільйоном; визнати за нею з 25.10.2010 право користування земельною ділянкою, розташованою під об’єктом нерухомості, до моменту її викупу чи оренди в третьої особи.

Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 29.05.2015 позов задоволено.

Визнано припиненим (з 25.10.2010, тобто з моменту набуття Особою 6 права власності на торговий павільйон за Адресою 1) право користування Свалявською РССТ земельною ділянкою згідно з державним актом від 28.12.95 на право постійного користування землею — в частині земельної ділянки, розташованої під зазначеним торговим павільйоном.

Визнано з 25.10.2010 за Особою 6 право користування ділянкою, розташованою під належним Особі 6 на праві власності торговим павільйоном за Адресою 1, до моменту її викупу чи оренди Особою 6 у Свалявської міської ради Закарпатської області.

21.10.2015 Апеляційний суд Закарпатської області рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове — про відмову в позові.

Ухвалою ВСС від 8.06.2016 касаційну скаргу Особи 6 відхилено, рішення апеляційного суду залишено без змін.

У поданій до ВСУ заяві Особа 6 просить скасувати рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на невідповідність рішення суду касаційної інстанції викладеному в постанові ВСУ висновку щодо застосування в подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме: стст.120, 125, 141 Земельного кодексу.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши доводи заяви, Судова палата у цивільних справах ВСУ дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню.

На підставі ст.360⁴ ЦПК Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яке переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо встановить, що воно є незаконним.

Суди встановили, що на підставі державного акта на право постійного користування землею від 28.12.95 відповідачу — Свалявській РССТ надано в постійне користування земельну ділянку розміром 0,45 га для розміщення колгоспного ринку та складських приміщень. Державний акт видано на підставі рішення Свалявської міської ради Закарпатської області від 22.12.95.

Рішенням Свалявської міської ради Закарпатської області від 18.12.2003 дано дозвіл ПП Особі 7 на будівництво торгового павільйону на території ДП «Ринок» в м.Сваляві за Адресою 1 згідно з проектом, затвердженим в архітектурі міста, та виготовлення технічної документації на даний об’єкт, оформлення документації на земельну ділянку в міському відділі земельних ресурсів.

Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 30.09.2010, яке набрало законної сили, визнано дійсним укладений 1.06.2010 між Особою 6 та Особою 7 договір купівлі-продажу торгового повільну площею 18,6 м², розташованого за Адресою 1. Визнано за Особою 6 право власності на торговий павільйон площею 18,6 м², розташованого за Адресою 1.

20.05.2014 Свалявською міською радою Закарпатської області прийнято рішення, яким визнано таким, що втратив чинність, державний акт на право постійного користування землею, виданий Свалявській РССТ, площею 0,45 га. Зазначену земельну ділянку переведено до земель запасу міської ради.

Рішенням Свалявської міської ради Закарпатської області від 11.11.2014 припинено право постійного користування Свалявської РССТ на частину земельної ділянки площею 0,0050 га за Адресою 1, що перебуває в користуванні спілки згідно з державним актом на право постійного користування, у зв’язку з набуттям права власності на майно Особи 6, розміщене на вказаній площі. Рекомендовано Свалявській РССТ переоформити право користування земельною ділянкою, що перебуває в її постійному користуванні, на ДП «Ринок» у зв’язку зі зміною площі земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 25.09.2014, яке набрало законної сили, визнано недійсним рішення Свалявської міської ради від 20.05.2014 «Про припинення права постійного користування земельною ділянкою» у зв’язку з невідповідністю його вимогам законодавства стосовно дотримання відповідачем порядку припинення права постійного землекористування, відсутністю доказів про розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування майна підприємців та доказів добровільної відмови землекористувача від права користування частиною чи всією земельною ділянкою площею 0,45 га.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 13.01.2015, яке набрало законної сили, визнано недійсним рішення Свалявської міської ради від 11.11.2014 про припинення права постійного користування Свалявської РССТ на частину земельної ділянки площею 0,0050 га за Адресою 1 у зв’язку з набуттям позивачем права власності на майно, розміщене на вказаній площі.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що, за приписами ст.120 ЗК, до особи, яка придбала будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вона розміщена, без зміни її цільового призначення в розмірах, установлених договором; майнове право Особи 6 щодо право користування земельною ділянкою площею 18,6 м² розташованої під належним їй торговим павільйоном за Адресою 1 є порушеним і потребує судового захисту.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд, з висновками якого погодився касаційний суд, виходив із того, що чинне законодавство не передбачає припинення права користування земельною ділянкою в разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, площа ділянки під яким є лише частиною земельної ділянки первинного землекористувача, а також визнання державного акта на право постійного користування землею таким, що втратив чинність, із підстав набуття фізичними особами права власності на нерухоме майно, яке розміщене на частині земельної ділянки, а тому суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

У наданій для порівняння постанові ВСУ від 11.02.20015 суд виходив із того, що, за загальним правилом, закріпленим у ч.4 ст.120 ЗК, особа, яка набула права власності на частину будівлі чи споруди стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено в договорі відчуження нерухомості. При цьому при застосуванні положень ст.120 ЗК у поєднанні з нормою ст.125 ЗК слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на ній об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

Викладене свідчить про те, що існує невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному в постанові ВСУ висновку щодо застосування в подібних правовідносинах стст.120, 125, 141 ЗК.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права, Судова палата у цивільних справах ВСУ виходить із такого.

За змістом ст.377 Цивільного кодексу, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, установлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно з ст.120 ЗК (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю та споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на неї визначається відповідно до договору оренди ділянки.

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження будівлі та споруди.

При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою, визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю та споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного й цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість.

При цьому при застосуванні положень ст.120 ЗК в поєднанні з нормою ст.125 ЗК слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на ній об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

Крім того, п.«е» ч.1 ст.141 ЗК передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у ч.1 ст.120 ЗК, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено в договорі відчуження нерухомості.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини. За змістом чч.1, 3 ст.626 ЦК, двостороннім договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав й обов’язків, якщо правами та обов’язками наділені обидві сторони договору.

Отже, правова природа двостороннього договору передбачає волевиявлення обох його сторін на зміну, припинення або встановлення прав та обов’язків сторін цього договору.

За змістом ст.655 ЦК, за договором купівлі-продажу, продавець передає/зобов’язується передати майно (товар), а покупець приймає/зобов’язується прийняти майно (товар).

Рішенням Свалявського районного суду Закарпатської області від 30.09.2010, яке набрало законної сили, визнано дійсним договір купівлі-продажу торгового павільйону площею 18,6 м², укладений між Особою 6 та Особою 7 1.06.2010. Визнано за Особою 6 право власності на торговий павільйон площею 18,6 м², розташований за Адресою 1.

Таким чином, у справі, яка переглядається, апеляційний суд, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, ухвалюючи рішення про відмову в позові, неправильно застосував положення стст.120, 125, 141 ЗК та дійшов помилкового висновку про те, що чинне законодавство не передбачає припинення права користування земельною ділянкою в разі набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, площа під яким є лише частиною земельної ділянки первинного землекористувача.

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, правильно застосував вищезазначені норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про те, що в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти, однак, установивши, що Особа 6 набула право власності на торговий павільйон згідно з договором купівлі-продажу від 1.06.2010, місцевий суд, на порушення вимог ст.377 ЦК, належним чином не дослідив змісту цього договору, не з’ясував, чи виділялась Особі 7, як попередньому власнику торгового павільйону, земельна ділянка для обслуговування цього нерухомого майна, якщо так, то в яких розмірах і коли була виділена земельна ділянка та чи перейшло за договором купівлі-продажу нерухомості право на земельну ділянку новому власнику торгового павільйону; не встановив площі, необхідної для обслуговування торгового павільйону.

Крім того, з огляду на визначений в ст.120 ЗК принцип цілісності об’єкта нерухомості з земельною ділянкою, на якій останній розташований, місцевий суд не з’ясував, чи є торговий павільйон конструкцією з фундаментом, тобто є він об’єктом нерухомого майна чи рухомою конструкцією без фундаменту (з металу тощо), з можливістю його демонтажу.

За таких обставин відповідно до ст.360⁴ ЦПК ухвалені у справі судові рішення необхідно скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись стст.355, 360³, 360⁴ ЦПК, Судова палата в цивільних справах ВСУ

Заяву Особи 6 задовольнити частково.

Рішення Свалявського районного суду Закарпатської області від 29.05.2015, рішення Апеляційного суду Закарпатської області від 21.10.2015 та ухвалу ВСС від 8.06.2016 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова є остаточною й може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п.3 ч.1 ст.355 ЦПК.

© Закон і Бізнес