Верховний Суд висловися щодо захисту майнових прав

Постанова

головуючого — Охрімчук Л.І.,

суддів: Гуменюка В.І., Сеніна Ю.Л., Сімоненко В.М., Яреми А.Г.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Особи 6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання права на майнові права, визнання договорів іпотеки частково недійсними за заявою Особи 6 про перегляд Верховним Судом ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5.11.2015 та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2.07.2015,

У липні 2013 року Особа 6 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Альянс-Висотбуд», ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання права на майнові права, визнання договорів іпотеки частково недійсними.

Особа 6 зазначав, що 9.11.2009 між ним (покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (продавець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру загальною площею 38,55 м² на 9-му поверсі житлового будинку за будівельною Адресою 1, яку продавець зобов’язався після завершення будівництва вказаного будинку в строк до ІІ кварталу 2010 року передати йому за актом передачі-приймання. Позивач на виконання умов цього договору сплатив вартість майнових прав на квартиру в розмірі 212025 грн. Проте продавець, порушивши умови цього договору, житловий будинок не збудував і не ввів в експлуатацію.

1, 2 та 16.07.2008 між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за якими майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру, було передано в іпотеку банку.

Посилаючись на те, що відповідно до положень закону «Про іпотеку» від 5.06.2003 №898-ІV у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило права Особи 6 на проінвестовану нерухомість, уточнивши у процесі розгляду справи позовні вимоги, позивач просив: визнати за ним право на майнові права на об’єкт інвестування — вказану квартиру згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 9.11.2009; визнати недійсним п.1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16.07.2008, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру; зняти заборону відчуження на цю квартиру та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав на неї іпотекою.

Суворовський районний суд м.Одеси рішенням від 5.06.2014 позовні вимоги Особи 6 задовольнив: визнав за ним право на майнові права на об’єкт інвестування — однокімнатну квартиру загальною площею 38,55 м² на 9-му поверсі житлового будинку за будівельною Адресою 1 згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 9.11.2009; визнав недійсним п.1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16.07.2008, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; зняв заборону відчуження на вказану квартиру та виключив з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Апеляційний суд Одеської області рішенням від 2.07.2015, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 5.11.2015, рішення Суворовського районного суду м.Одеси від 5.06.2014 скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Особи 6відмовив.

У заяві про перегляд Верховним Судом ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 5.11.2015 та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2.07.2015 Особа 6 просить скасувати зазначені судові рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції з передбачених пп.1, 4 ч.1 ст.355 Цивільного процесуального кодексу підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції ст.5 закону «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідності зазначеного судового рішення суду касаційної інстанції викладеним у постановах ВС від 17.04, 25.09.2013 та 2.12.2015 висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах цієї норми матеріального права.

На обгрунтування заяви Особа 6 надав копії: рішень колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 15.07, 26.08.2015, ухвали ВСС від 19.03.2015 та постанов ВС від 17.04, 25.09.2013 та 2.12.2015.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві Особи 6 доводи, Судова палата у цивільних справах ВС дійшла висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

За положеннями пп.1, 4 ч.1 ст.355 ЦПК підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові ВС висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

Згідно із ч.1 ст.360-4 ЦПК суд задовольняє заяву про перегляд судових рішень за наявності однієї з підстав, передбачених ч.1 ст.355 цього кодексу.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 28.02.2005 між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво житлового будинку 27 з інженерними мережами в мкр ІІІ—4—2 ж/м Котовського в м.Одесі.

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1.07.2008 між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено генеральний договір про співробітництво. На виконання цього договору 1.07.2008 ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» майнові права, зокрема й на не закінчену будівництвом квартиру загальною площею 38,55 м², яка розташована на 9-му поверсі житлового будинку за будівельною Адресою 1.

2 та 16.07.2008 між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі $1009323,60 та $741137,25 відповідно.

2 та 16.07.2008 з метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ «Укрсоцбанк» і ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру.

9.11.2009 між Особою 6 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого Особа 6 придбав у товариства майнові права на вказану квартиру, яку продавець зобов’язався після завершення будівництва в строк до ІІ кварталу 2010 року передати за актом приймання-передачі покупцеві. Особа 6 зобов’язання за цим договором купівлі-продажу виконав, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва в розмірі 212 тис. 25 грн. ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов’язання за цим договором не виконало: у визначені строки будівництво житлового будинку не закінчило, квартиру за актом передачі-приймання позивачу не передало.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог Особи 6, суд першої інстанції керувався тим, що ст.5 закону «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено як предмет іпотеки законом «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 №800-VІ, яким було внесено відповідні зміни до закону «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало їх в іпотеку банку.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, зазначив, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 19.06.2003 №979-VІ як спеціального закону, що містить норми щодо укладення іпотечного договору, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, тому оспорювані іпотечні договори були укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства. Крім того, ці іпотечні договори укладені до моменту укладення договору купівлі-продажу майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, тобто до виникнення в позивача цих майнових прав. Більш того, позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, яке може бути захищене в інший, передбачений законом спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним або розірвання вказаного договору купівлі-продажу та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.

Разом з тим у рішеннях колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 1.07, 26.08.2015 та ухвалі ВСС від 19.03.2015, які надані заявником для порівняння, суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що спірні договори іпотеки підлягають визнанню недійсними як укладені з порушенням норм ст.5 закону «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час їх укладення), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25.12.2008, коли майнові права було визначено як предмет іпотеки законом №800-VІ. Крім того, суд дійшов висновку про те, що майнові права виникли в позивача на підставі договору купівлі-продажу, тому підстав для визнання права на них у судовому порядку немає.

У постановах ВС від 17.04.2013 та 2.12.2015, наданих заявником для порівняння, міститься висновок про те, що ст.5 закону «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів) визначено вичерпний перелік об’єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому законі були відсутні.

Предметом правового регулювання закону №979-ІV є відносини з приводу іпотечного боргу, який виникає внаслідок невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не з приводу забезпечення кредитного договору, укладеного за обставинами справи, що переглядалась; цей закон до спірних правовідносин не застосовується.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки законом №800-VІ, яким було внесено зміни до закону «Про іпотеку».

З огляду на зазначене під час укладення договорів іпотеки були порушені положення ст.5 закону «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів), оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.

У постанові ВС від 25.09.2013, наданій заявником для порівняння, зокрема, міститься висновок про те, що, передаючи в іпотеку майнові права на квартиру в не завершеному будівництвом житловому будинку, ТОВ «Перша українська індустріально-інвестиційна компанія» діяло без згоди інвестора.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції ст.5 закону «Про іпотеку» та невідповідність ухвали суду касаційної інстанції, що оскаржується, викладеним у постановах ВС висновкам щодо застосування вказаної норми права.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах ВС виходить з такого.

За стст.1, 5 закону «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється правилами, визначеними цим законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим законом.

Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки ст.5 закону «Про іпотеку» не визначала майнові права предметом іпотеки.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки законом №800-VI, яким було внесено зміни до законодавчих актів, у тому числі до закону «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16.07.2008.

За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції, з яким погодився й суд касаційної інстанції, про те, що оспорювані договори іпотеки були укладені відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства та що на спірні правовідносини поширюється дія закону №979-ІV, є помилковим.

Закон №979-ІV, який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Тому в цій частині судові рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій, про перегляд яких подано заяву, підлягають скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним п.1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16.07.2008, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою.

Водночас відповідно до ст.190 Цивільного кодексу майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість — об’єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, — це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право — це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами ст.392 ЦК позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Оскільки відповідно до ст.328 ЦК набуття права власності — це певний юридичний механізм, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на окремі об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному ст.392 цього кодексу.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобов’язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або для набуття права на майнові права на цей об’єкт.

Проте право власності на спірну квартиру в позивача не виникло. Порядок оформлення права власності на об’єкт інвестування після прийняття такого об’єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 №978-ІV та законом «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 №1560-ХІІ. За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Ураховуючи зазначене, апеляційний суд, з висновком якого погодився суд касаційної інстанції, обгрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем права на майнові права на об’єкт інвестування на підставі стст.331, 392 ЦК.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права, тому підстави для скасування судових рішень апеляційного та касаційного судів у цій частині відсутні.

Керуючись пп.1, 4 ч.1 ст.355, п.1 ч.1, ч.3 ст.360³ , ч.1, п.2 ч.2 ст.360⁴ ЦПК, Судова палата у цивільних справах ВС

Заяву Особи 6 задовольнити частково.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 5.11.2015 та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2.07.2015 в частині відмови в задоволенні позовних вимог Особи 6 про визнання недійсним п.1.1 договорів іпотеки, укладених між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 1, 2 та 16.07.2008, щодо передачі в іпотеку майнових прав на квартиру загальною площею 38,55 м² на 9-му поверсі житлового будинку за будівельною Адресою 1, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою скасувати та залишити в силі в цій частині рішення Суворовського районного суду м.Одеси від 5.06.2014.

Постанова ВС є остаточною й може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п.3 ч.1 ст.355 ЦПК.

© Закон і Бізнес