ВССУ підсумував практику щодо права власності на житловий будинок

Відповідне узагальнення було заслухано та вирішено взяти до відома на засіданні пленуму ВССУ 25 вересня.

 

Постанова

Заслухавши та обговоривши інформацію судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ Юровської Г.В. про узагальнення практики застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності на житловий будинок, керуючись пунктом 2 частини другої статті 36 закону «Про судоустрій і статус суддів», пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

1. Інформацію судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ Юровської Г.В. взяти до відома.

2. Доручити судовій палаті у цивільних справах спільно з науково-експертним управлінням на основі узагальнення підготувати лист апеляційним судам для використання в практичній роботі. 

Право на захист права власності на певне нерухоме майно в особи виникає на підставі стст.15, 16, 392 Цивільного кодексу. Позивачем за таким позовом є власник нерухомого майна, у володінні якого воно знаходиться та права якого оспорюються або не визнаються іншою особою, з якою власник не перебуває у зобов’язальних або інших відносинах з приводу спірного майна. Відповідачем може бути будь-яка особа, яка не визнає або оспорює право власності позивача на це майно.

Щодо права приватної власності на житло, зокрема на житловий будинок, варто керуватися змістом ст.47 Конституції, відповідно до якої держава бере на себе обов’язки надавати безоплатно житло громадянам, які потребують соціального захисту. Щодо інших категорій громадян, то обов’язок держави полягає у створенні державою умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Конституційне право на житло містить заборону примусового позбавлення житла, тобто кореспондується з обов’язком держави створювати умови для захисту цього права. Основною гарантією реалізації конституційного права на житло є закріплення принципу, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

Крім того, до основних стандартів у сфері правового регулювання відносин власності належить Загальна декларація прав людини (1948) та Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (1950). Стаття 17 Загальної декларації проголошує право приватної власності як основне і невідчужуване право людини. Статтею 1 Протоколу №1 (1952) до конвенції встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном; ніхто не може бути позбавлений свого майна, інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом; проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які, на її думку, є необхідними для здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Важливу роль у вирішенні конкретних питань, пов’язаних із застосуванням положень конвенції, відіграє практика Європейського суду.

У випадках, коли правовідносини між сторонами спору щодо захисту права власності на житловий будинок виникли до 1.01.2004, до таких правовідносин необхідно застосовувати норми Цивільного кодексу УРСР 1963 року, закону «Про власність» від 7.02.91 №697-XII (втратив чинність з 20.06.2007 на підставі закону від 27.04.2007 №997-V), Кодексу про шлюб та сім’ю від 20.06.69 №2006-VII.

Крім того, правове врегулювання спорів зазначеної категорії передбачається такими законами та нормативними актами:

• законом «Про основи містобудування» від 16.11.1992 №2780-XII;

• законом «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 №3038-VI;

• законом «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 №687-XIV;

законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1.07.2004 №1952-IV (зі змінами);

• законом «Про благоустрій населених пунктів» від 6.09.2005 №2807-IV;

• законом «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» від 17.11.2009 №1559-VI;

• законом «Про технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна» від 5.07.2012 №5071-VI;

законом «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11.12.2003 №1382-IV;

• законом «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» від 2.06.2005 №2623-IV (зі змінами);

• постановою Кабінету Міністрів «Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 26.10.2011 №1141 (із змінами, внесеними згідно з постановами КМ від 21.11.2012 №1156, від 5.02.2014 №50, від 24.12.2014 №722);

• постановою КМ «Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам» від 19.04.93 №284 (із змінами, внесеними згідно з постановами КМ від 14.01.2004 №21, від 21.07.2010 №619, від 8.12.2010 №1118, від 26.10.2011 №1082, від 20.10.2011 №1115);

• постановою КМ «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» від 13.04.2011 №461.

Вирішуючи спори, предметом яких є житловий будинок, суди керуються також наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» від 24.05.2001 №127, зареєстрованого у Мін’юсті 10.07.2001 за №582/5773 (зі змінами);

наказами Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства:

«Про затвердження критеріїв, яким повинні відповідати експертні організації, що здійснюють експертизу проектів будівництва» від 23.05.2011 №53, що зареєстрований у Мін’юсті 16.06.2011 за №719/19457;

«Про затвердження змін до Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків 1 та 11 категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж» від 13.06.2012 №304, що зареєстрований у Мін’юсті 9.07.2012 за №1132/21444;

«Про затвердження Порядку ведення єдиного реєстру отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, виданих дозволів на виконання будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про готовність об’єкта до експлуатації та виданих сертифікатів, відмов у реєстрації таких декларацій та у видачі таких дозволів і сертифікатів» від 24.06.2011 №92, що зареєстрований у Мін’юсті 19.07.2011 за №885/19623 (із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 25.06.2014 №178);

«Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки» від 5.07.2011 №103, що зареєстрований у Мін’юсті 22.07.2011 за №902/19640 (із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 25.02.2013 №66);

«Про затвердження форм актів та інших документів, які складаються під час або за результатами здійснення державного архітектурно-будівельного контролю» від 15.05.2012 №240, що зареєстрований у Мін’юсті 4.07.2012 за №1116/21428 (із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 28.01.2014 №31), тощо.

Зазначений перелік законів, нормативних актів, що регулює питання, пов’язані з набуттям, припиненням, здійсненням та захистом права власності на житловий будинок, не є вичерпним.

Із метою забезпечення правильного та однакового застосування законодавства під час розгляду спорів щодо права власності на житловий будинок суди застосовують у частині, що не суперечить чинному законодавству, роз’яснення постанов Пленуму Верховного Суду:

«Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4.10.91 №7;

«Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ про право на шлюб, розірвання шлюбу, визнання його недійсним та поділ спільного майна подружжя» від 21.12.2007 №11;

«Про судову практику у справах про спадкування» від 30.05.2008 №7;

«Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 №2;

«Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6.11.2009 №9;

«Про судове рішення у цивільній справі» від 18.12.2009 №14,

а також постанови пленуму ВСС:

«Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 №6;

«Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» від 1.03.2013 №3;

«Про узагальнення судової практики розгляду справ про спадкування» від 1.03.2013 №6;

«Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 7.02.2014 №5;

«Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» від 17.10.2014 №10.

Стаття 379 ЦК визначає, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Згідно з положеннями ст.380 ЦК житловий будинок як об’єкт права власності — це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житловий будинок нерозривно пов’язаний із землею та іншим нерухомим майном, і тому право власності на житловий будинок містить додаткові будівлі як складники одного об’єкта.

Стаття 383 ЦК надає власникові житлового будинку право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб, забороняючи використовувати його для промислового виробництва.

Варто зазначити, що житловий будинок у цілому може бути як об’єктом права власності однієї особи, так і об’єктом права спільної сумісної чи часткової власності (з виділенням часток у натурі або без такого виділення). Саме такі варіанти прояву права власності на житловий будинок найчастіше трапляються в матеріалах судової практики.

ЦК дає визначення садиби, що є новелою законодавства. Так, згідно з ч.1 ст.381 ЦК садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

Під час здійснення аналізу цивільних справ виявилось чимало спорів, предметом яких була садиба. При цьому, розглядаючи справи про відчуження житлового будинку, судам необхідно враховувати, що відчужується вся садиба (ч.2 ст.381 ЦК).

Наприклад, підставою для скасування рішення Центрального районного суду м.Миколаєва від 9.10.2013 та рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 11.04.2014 стало те, що суди при визначенні площі будинку помилково виходили із сукупного розміру житлового будинку та всіх прибудинкових будівель і споруд. ВСС в ухвалі від 30.07.2014 зазначив, що господарсько-побутові будівлі та споруди є приналежними до житлового будинку і не можуть бути враховані при визначенні площі, яка відповідає кожній з часток сторін у житловому будинку (касаційне провадження №6-20360св14).

У зв’язку з цим показовим є такий приклад.

Особа звернулась до суду із позовом, посилаючись на те, що є власником будинку, в якому зареєстрований неповнолітній. Оскільки останній фактично не мешкає за місцем реєстрації, позивач на підставі ст.391 ЦК просив усунути перешкоди у користуванні будинком шляхом зняття неповнолітньої особи з реєстраційного обліку. Рішенням Каховського міськрайонного суду Херсонської області від 30.09.2010 позов задоволено. Рішенням Апеляційного суду Херсонської області від 23.11.2010 рішення суду першої інстанції змінено, виключено з його мотивувальної частини посилання на ст.71 ЖК як на підставу задоволення позовних вимог, у решті рішення залишено без змін. Рішенням ВСС від 13.04.2011 рішення судів скасовано, у задоволенні позову відмовлено. При цьому касаційний суд дійшов висновку, що неповнолітній, будучи зареєстрованим у спірному житловому будинку та перебуваючи під опікою, відповідно до ст.247 СК та ст.25 закону «Про охорону дитинства» зберігає за собою право на збереження житла, в якому він проживав до встановлення опіки, протягом усього часу перебування під опікою, незалежно від того, чи проживає він у цьому жилому приміщенні. Адже суди протиправно позбавили неповнолітнього права на користування житлом (касаційне провадження №6-4341св11).

Зміст положення ч.4 ст.319 ЦК про те, що власність зобов’язує, яке має більш загальний характер, фактично розкривається через закріплений у наступній частині цієї статті принцип, що забороняє власникові використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

За похідними підставами право власності на житловий будинок виникає за волею попереднього власника (цивільні правочини, спадкування за законом і за заповітом). Практичне значення такого поділу полягає в тому, що за похідних підстав виникнення права власності на житловий будинок завжди потрібно враховувати можливість існування прав на це майно інших осіб — невласників (наприклад, орендаря, заставодержателя, суб’єкта іншого обмеженого речового права).

Позивач, звертаючись до суду із позовом, може скористатись конкретним способом захисту свого порушеного права, який визначений ст.16 ЦК, або договором чи спеціальним законом, який регламентує конкретні цивільні правовідносини. Проте іноді суди не звертають уваги на ці норми закону.

У справі за позовом Б.В.Ф. до ТОВ «Домус-В» про визнання права власності на житловий будинок, що перебувала у провадженні Староміського районного суду м.Вінниці, рішенням суду від 10.10.2012 позов задоволено. При цьому суд керувався тим, що ухвалою суду від 12.05.2011 затверджено мирову угоду, відповідно до якої позивач набув право власності на 2/25 частини спірного будинку. Однак у БТІ йому було відмовлено у проведенні державної реєстрації права власності на будинок у зв’язку з тим, що мирова угода не є правовстановлюючим документом. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи рішення про відмову в позові, Апеляційний суд Вінницької області у рішенні від 4.12.2012 вірно зазначив, що в цьому випадку позивач неправильно обрав спосіб захисту своїх прав. Б.В.Ф. звернувся із позовом до суду на підставі ст.392 ЦК, яка не застосовується до цих правовідносин, оскільки зазначена стаття захищає порушене право власника майна.

Процесуальні дії судді чітко врегульовані нормами ЦПК, які повинні правильно розумітися і застосовуватися, починаючи з моменту пред’явлення позову до суду.

Суддя має право відкрити провадження у справі за наявності як передумов права на пред’явлення позову, так і умов, які становлять порядок реалізації права на звернення до суду, і вони передбачені стст.119—121 ЦПК. Зазначене свідчить, що в разі, якщо такі передумови наявні, то у цієї особи є право на судовий розгляд її цивільно-правової вимоги. Якщо яка-небудь із передумов відсутня, то немає і самого права; звернення до суду в такому разі не може призвести до судового розгляду зазначеного спору. Судді не завжди звертають достатню увагу на ці правові вимоги, незважаючи на те, що проблема передумов має, насамперед, прикладний характер і її важливість визначається саме правозастосовною діяльністю судів.

Першими питаннями, які вирішує суд, є питання визначення юрисдикції та підсудності цієї категорії спорів.

Пунктом 2 постанови пленуму ВСС «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 7.02.2014 №5 передбачено, що спори, пов’язані із захистом права власності та інших речових прав, розглядаються судами відповідно до визначеної процесуальним законом юрисдикції.

Відповідно до п.2 постанови пленуму ВСС «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» від 1.03.2013 №3 цивільна юрисдикція — це визначена законом сукупність повноважень судів щодо розгляду цивільних справ, віднесених до їх компетенції (ст.15 ЦПК).

Суди мають керуватися тим, що критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є наявність у них спору про цивільне право та суб’єктний склад такого спору (однією зі сторін у спорі є, як правило, фізична особа).

Справи про право власності на житловий будинок підлягають розгляду судами загальної юрисдикції у порядку цивільного судочинства.

Однак мали місце випадки помилкового визначення місцевими судами юрисдикції спорів, пов’язаних із правом власності на житловий будинок. Зокрема, суди помилково відмовляли у відкритті провадження у справі на підставі неправильно обраного виду судочинства.

Наприклад, ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 12.12.2011 у справі за позовом Л.А.В. до Гатненської сільської ради Києво-Святошинського району, треті особи — інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області, релігійна громада Парафія Покрова Божої Матері Української Православної Церкви, про визнання права власності на нерухоме майно у відкритті провадження було відмовлено. При цьому районний суд виходив із того, що згідно зі ст.15 ЦПК, стст.1, 12 ГПК розгляд справи належить до компетенції господарського суду, оскільки позов заявлений фізичною особою, яка здійснює підприємницьку діяльність без створення юридичної, до юридичної особи. Скасовуючи цю ухвалу, Апеляційний суд Київської області в ухвалі від 10.02.2012 зазначив, що даних про те, що Л.А.В. здійснює підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і належить до такої категорії осіб, у матеріалах немає. Тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про підсудність спору господарському суду. Відмова у відкритті провадження за позовною заявою з підстав, зазначених судом першої інстанції, проведена з порушенням порядку, встановленого для його вирішення.

Підсудність визначає коло цивільних справ у спорах, вирішення яких належить до повноважень конкретного суду першої інстанції (ст.108—114 ЦПК).

Відповідно до ч.1 ст.114 ЦПК, що є спеціальною нормою стосовно ст.109 ЦПК, яка передбачає загальне правило подання позовів за зареєстрованим місцем проживання або перебування відповідача — фізичної особи, позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред’являються за місцем знаходження майна або основної його частини (виключна підсудність).

Місцезнаходження нерухомого майна має бути підтверджено документально.

У разі конкуренції правил підсудності (наприклад, при об’єднанні позовів, на один з яких поширюється дія правила про виключну підсудність) мають застосовуватися правила виключної підсудності.

Такий висновок підтверджується також роз’ясненнями, викладеними у п.27 постанови Пленуму ВС від 6.11.2009 №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», у пп.41—43 постанови пленуму ВСС «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» від 1.03.2013 №3 та п.2 постанови пленуму ВСС «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 7.02.2014 №5.

Відповідно до ст.115 ЦПК, якщо суддя, вирішуючи питання про відкриття провадження у справі, встановить, що справа не підсудна цьому суду, заява повертається позивачеві для подання до належного суду, про що постановляється ухвала.

Якщо після відкриття провадження у справі і до початку судового розгляду справи виявилося, що заяву було прийнято з порушенням правил підсудності, суд передає справу на розгляд іншому суду незалежно від волевиявлення сторін (ст.116 ЦПК).

Під час проведення узагальнення встановлено, що спори, пов’язані з правом власності на житловий будинок, розглядалися судами, як правило, в порядку виключної підсудності.

Однак є поодинокі випадки порушень процесуального закону щодо правил підсудності.

Рішенням Дзержинського районного суду м.Харкова від 12.12.2011 у справі за позовом Ч. до Харківської міської ради про поділ будинку позов задоволено. Обгрунтовано скасовуючи це рішення, Апеляційний суд Харківської області у рішенні від 28.11.2012 зазначив, що справа розглянута з порушенням правил підсудності, оскільки розглядалась не за місцем знаходження майна, як того вимагає виключна підсудність таких справ.

Під час проведення узагальнення виявлено, що в більшості випадків суди проводили попередні судові засідання у строк, передбачений ст.129 ЦПК. Проведення попереднього судового засідання у спорах, предметом яких є житловий будинок, хоча і не є обов’язковим, проте дозволяє вирішити питання про залучення до участі у справі співвідповідачів і третіх осіб, призначення експертизи, витребування доказів, зокрема отримання відомостей із відповідних органів, виклик свідків тощо. Здійснення таких дій сприяє належному судовому розгляду справи впродовж розумного строку.

Наслідком неналежної підготовки справи до судового розгляду є помилки, що трапляються при визначенні суб’єктного складу учасників процесу. Під час проведення узагальнення виявлено випадок, коли у справі не було відповідача.

До Кілійського районного суду Одеської області звернулись Ж.Н.М., Ж.Ф.І. з позовом про визнання за ними права власності на будинок з господарськими спорудами, мотивуючи свої вимоги тим, що вони самовільно побудували на земельній ділянці спірний будинок і Кілійська міська рада відмовилась приймати будинок в експлуатацію у зв’язку з порушенням будівельних норм при спорудженні навісу. При цьому в позові Кілійська міська рада зазначена позивачами як третя особа, під час розгляду справи позовні вимоги не змінювались і не уточнювались. Справа розглянута за відсутності позивачів та третьої особи. Рішенням суду від 8.02.2012 позов задоволено без зазначення відомостей про відповідача у справі. Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 12.11.2012 рішення районного суду скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в позові.

Для уникнення подібних випадків судам необхідно дотримуватись вимог процесуального законодавства під час відкриття провадження у справах, перевіряти відповідність заяв вимогам статей 119, 120 ЦПК.

Ухвалою Апеляційного суду Сумської області від 1.02.2012 задоволено заяву К.Н.В. про залишення без розгляду позовних вимог у частині визнання за нею права власності на 35/100 ідеальних часток у житловому будинку і скасовано рішення Ковпаківського районного суду м.Суми від 14.12.2011, яким у позові К.Н.В. було відмовлено в частині зазначеного позову, із залишенням вимог позовної заяви К.Н.В. у цій частині без розгляду.

Постановляючи зазначену ухвалу, колегія суддів апеляційного суду Сумської області керувалася п.5 ч.1 ст.207, ст.310 ЦПК. Із такими мотивами та застосуванням норм процесуального права погодитись не можна: ухвала постановлена не іменем України; на стадії апеляційного провадження питання про залишення заяви без розгляду, після того як у справі суд першої інстанції вже прийняв рішення по суті спору, не вирішується. Так, повноваження апеляційного суду визначені у відповідній главі ЦПК про апеляційне провадження і містять лише два диспозитивних права особи, яка бере участь у справі, — це відмова позивача від позову і мирова угода сторін (ст.306 ЦПК). При цьому апеляційний суд розглядає справу за загальними правилами, встановленими для суду першої інстанції, але з винятками і доповненнями, що встановлені для апеляційного провадження (ч.1 ст.304 ЦПК). Крім того, згідно з ч.8 ст.193 ЦПК вже в суді першої інстанції під час судових дебатів не можна подавати заяву про залишення позову без розгляду.

У разі відкриття провадження у справах, пов’язаних із правом власності на житловий будинок, поза увагою деяких судів залишається той факт, що позивачі нерідко сплачують судовий збір як за вимогами немайнового характеру (справи Київського районного суду м.Полтави, Володимир-Волинського міського суду Волинської області).

Трапляються й інші порушення норм, що регулюють питання сплати судового збору.

На розгляді Київського районного суду м.Полтави знаходилась справа за позовом К.Б.Т. до К.М.С. про поділ спільного майна подружжя, визнання права власності. Додатковим рішенням суду від 18.07.2012 з відповідача на користь позивача стягнуто суму судового збору в розмірі 910 грн. Рішенням Апеляційного суду Полтавської області від 10.12.2014 додаткове рішення скасовано, компенсовано відповідачу судові витрати в сумі 
910 грн. за рахунок держави. Ухвалюючи рішення, апеляційний суд керувався тим, що на час ухвалення судового рішення відповідачка була інвалідом ІІ групи і відповідно до п.9 ч.1 ст.5 закону «Про судовий збір» звільнена від сплати судового збору.

Згідно з ч.2 ст.88 ЦПК, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від оплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог. Якщо обидві сторони звільнені від сплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабміном. Зазначене стосується й випадку, коли рішення ухвалено на користь позивача, а відповідач звільнений від сплати судового збору. Саме такі роз’яснення містяться у п.35 постанови пленуму ВСС «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» від 17.10.2014 №10. Тому апеляційний суд обгрунтовано скасував додаткове рішення районного суду з постановленням нового про компенсацію позивачу понесених ним судових витрат за рахунок держави.

Відповідно до ч.1 ст.131 ЦПК сторони зобов’язані подати свої докази суду до або під час попереднього судового засідання у справі, а якщо попереднє судове засідання у справі не проводиться, — до початку розгляду справи по суті.

Правильне вирішення цивільних справ про набуття та здійснення права власності на житловий будинок можливе тільки за умови, якщо суд правильно визначить коло фактів, які повинні бути доказані у процесі судового розгляду. Ці факти утворюють предмет доказування.

Відповідно до ч.1 ст.179 ЦПК предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обгрунтовують заявлені вимоги та заперечення, на підтвердження яких сторони у справі подають докази або факти, які мають інше значення для вирішення справи (причини пропуску строку позовної давності тощо) і підлягають встановленню під час ухвалення судового рішення. Згідно з ч.2 цієї ж норми права для встановлення в судовому засіданні фактів, зазначених у ч.1 цієї статті, досліджуються показання свідків, письмові та речові докази, висновки експертів.

Обсяг юридичних фактів, що входять до предмета доказування, для кожної цивільної справи різний. Суд визначає його, керуючись змістом заявлених вимог і заперечень сторін, враховуючи при цьому норми матеріального права, що регулюють відповідні правовідносини.

Оцінка судом доказів здійснюється згідно з положеннями чч.1—4 ст.212 ЦПК.

Як зазначено у п.27 постанови Пленуму ВС «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 №2, необхідно в судовому засіданні дослідити кожний доказ, наданий сторонами на підтвердження своїх вимог або заперечень, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів (стст.58, 59 ЦПК у порядку, передбаченому стст.185, 187, 189 ЦПК).

14.01.2013 Апеляційний суд Миколаївської області, скасовуючи рішення Братського районного суду Миколаївської області від 29.11.2012 та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові К.Л.Д. до К.Л.М., Кам’яно-Костуватської сільської ради Братського району Миколаївської області про визнання права власності на житлові будинки обгрунтовано зазначив, що, оскільки позивач не є власником усього майна в розумінні ст.392 ЦК, на яке просить визнати за ним право власності, він не має права такої вимоги. Позивач є лише власником 1/2 частини нерухомого майна, яку він успадкував після смерті своєї матері.

Керуючись змістом ст.59 ЦПК та з урахуванням положень ч.1 ст.218 ЦК, не може стверджуватися показаннями свідків наявність правовідносин, що виникають із правочинів, для яких законом установлена письмова форма.

Так, 4.05.2012 Апеляційний суд Черкаської області скасував рішення Соснівського районного суду м.Черкаси від 21.02.2012 про часткове задоволення позову Ш.Р.М. до Ш.О.В. про визнання права власності на будинок і ухвалив нове рішення про відмову в позові. У позові Ш.Р.М. зазначила, що у 2001 році передала відповідачу гроші для придбання житлового будинку з реєстрацією на її ім’я як власника. У зв’язку з необхідністю продажу будинку у 2011 році позивачка дізналась, що договір купівлі-продажу будинку Ш.О.В. оформив на себе. Розглядаючи справу, апеляційний суд зазначив, що правовідносини між сторонами виникли у 2001 році, у період дії ЦК УРСР, відповідно до якого для вчинення відповідачем нотаріальних дій від імені позивачки з метою набуття нею права власності на будинок остання зобов’язана була на підставі стст. 64, 65 ЦК УРСР видати нотаріально посвідчену довіреність. Така довіреність є належним і допустимим доказом щодо предмета доказування. Оскільки домовленість щодо купівлі-продажу будинку була усною, у цьому випадку такий доказ не є допустимим і належним.

Особливостями доказування у цій категорії справ залежно від суті спору є надання до суду правовстановлюючих документів на житловий будинок та земельну ділянку, на якій він розташований (свідоцтво про право власності на житловий будинок, свідоцтво про право на спадщину за заповітом або законом, договір купівлі-продажу, дарування; державний акт про право власності на земельну ділянку; договір про надання в безстрокове користування земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку, рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки під забудову; висновок про проведення технічних конструкцій та інженерних мереж; акт про закінчення будівництва і вводу в експлуатацію індивідуального житлового будинку; декларація про готовність об’єкта до експлуатації тощо); витяг БТІ про реєстрацію права власності на нерухоме майно; надання генерального плану будинку (садиби), а також поетажного плану будинку, що може бути в технічному паспорті.

У справі Шевченківського районного суду м.Чернівці Н.Т.А. звернулася до суду з позовом до Чернівецької міської ради про визнання права власності на нерухоме майно. Ухвалою суду від 3.02.2012 позовна заява була залишена без руху, оскільки позивачка не вказала на обставини, якими обгрунтовує наявність спору, відсутність згоди відповідача на прийняття об’єкта в експлуатацію, не надано доказів про відповідність добудови вимогам державних будівельних норм, немає посилання на докази, які визначають вартість житла. Позивачка у встановлений термін не виправила недоліки позовної заяви, тому суд правомірно постановив ухвалу про повернення заяви.

Як правило, у справах про поділ нерухомого майна, про виділ частки, про припинення права на частку у спільному майні проводиться судова будівельно-технічна експертиза для визначення можливих варіантів поділу (виділу частки) із спільного майна, обов’язково проводиться оцінка всього майна (його частки) і надається довідка про зміну в розмірах корисної площі житлового будинку і в частках співвласників внаслідок його надбудови, прибудови або перебудови, а також розмір збитків, заподіяних власнику житлового будинку у зв’язку з порушенням його прав тощо.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 16.09.2008, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Хмельницької області від 28.01.2009, задоволено позов Щ.М.В. до Щ.А.А. про визнання права власності на частину будинку, встановлення порядку користування ним. Скасовуючи зазначені судові рішення, ВСС в ухвалі від 14.03.2012, посилаючись на ч.1 ст.22, чч.2, 3 ст.29 КпШС та ч.4 ст.10, ч.2 ст.59 ЦПК, зазначив, що згідно з ч.1 ст.143 ЦПК для з’ясування обставин, що мають значення для справи і потребують спеціальних знань, за заявою осіб, які беруть участь у справі, призначається експертиза. Встановлюючи порядок користування будинком, місцевий суд залишив поза увагою ці норми права та за відсутності висновку експерта дійшов передчасного висновку про можливість встановлення такого порядку. Крім того, суди першої та апеляційної інстанцій не з’ясували, чи не буде зазначений порядок користування будинком обмежувати законні права співвласників (касаційне провадження №6-3923св12).

Трапляються випадки, коли позивачі на підтвердження своїх вимог подають до суду документи, яких недостатньо для ухвалення рішення. Це стосується надання БТІ довідок-характеристик замість технічного паспорта.

Наказом Державного комітету по житлово-комунальному господарству від 30.04.96 №35, зареєстрованим у Мін’юсті 6.06.96 за №273/1298, була затверджена Інструкція про порядок видачі довідок-характеристик на об’єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстровані у БТІ. Незважаючи на те що наказом Міністерства житлово-комунального господарства від 16.09.2010 №337 зазначений наказ скасовано і документом, що містить основні відомості про об’єкт нерухомого майна, став технічний паспорт відповідно до закону «Про технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна» від 5.07.2012 №5071-VI, БТІ продовжували видавати довідку-характеристику замість технічного паспорта на житловий будинок.

У провадженні Підгаєцького районного суду Тернопільської області перебувала справа за позовом Б.М.Д. до К.В.І., М.А.І., К.М.І., Б.М.І., Ш.О.І., В.Н.І., П.О.І. про визнання права власності на майно. Задовольняючи позов, районний суд не звернув уваги на те, що в матеріалах справи знаходилися довідка-характеристика і технічний паспорт на житловий будинок із зазначенням різних даних про нього. Зокрема, у довідці-характеристиці зазначені три власники житлового будинку, а в технічному паспорті — один. Проте зазначені суперечності усунені не були. В апеляційному порядку рішення не оскаржувалось.

1) якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов’язальних відносинах;

2) у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою для застосування цієї статті є відсутність іншого, крім судового, шляху для відновлення порушеного права. Тобто позивачем у позовах про визнання права власності може бути лише особа, яка вже є власником.

У судовій практиці поширеними є випадки, коли позов про визнання права власності в порядку ст.392 ЦК подається особою, яка не є власником, але бажає ним стати, наприклад, на об’єкт самочинного будівництва.

Заочним рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 30.08.2011 у справі за позовом У.С.А. до Головного управління житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації про визнання права на житловий будинок позов задоволено. Ухвалюючи рішення, суд керувався тим, що на належній позивачу земельній ділянці він побудував будинок. Але при зверненні до відповідача за отриманням свідоцтва про право власності йому було відмовлено з посиланням на відсутність усіх необхідних документів для цього. Замість оскарження дій посадових осіб у порядку адміністративного судочинства, позивач звернувся із позовом про визнання права на житловий будинок на підставі ст.392 ЦК.

Рішення суду не було предметом апеляційного та касаційного розгляду.

Наведений приклад свідчить, що суди не враховують, що такий позов заявляється формально не для визнан-
ня, а для набуття права власності, і він не може бути задоволений.

Право власності на житловий будинок набувається в порядку, який був чинним на час завершення його будівництва.

У 1957 році питання набуття права власності регулювались Указом Президії Верховної Ради СРСР «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків» від 26.08.48 і прийнятою відповідно до цього указу постановою Ради Міністрів СРСР «Про порядок застосування Указу Президії Верховної Ради СРСР від 26.08.1948 «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків» від 26.08.48, які, зокрема, визначали умови та правові наслідки будівництва.

Отже, за вказаними указом і постановою підставою виникнення права власності на житловий будинок був сам факт збудування цього будинку з додержанням вимог зазначених актів законодавства та прийняття будинку в експлуатацію.

Ці правові акти не пов’язували виникнення права власності на житловий будинок із проведенням його реєстрації. Такого висновку дійшов ВС, виклавши правову позицію у постанові від 18.12.2013 у справі №6-137цс13, яка згідно зі ст.3607 ЦПК є обов’язковою для судів.

Під час розгляду та вирішення спорів про визнання права власності на самочинне будівництво суди повинні керуватися відповідними нормами ЦК, спеціальним законодавством і брати до уваги рекомендації, надані у постанові пленуму ВСС «Про практику застосування судами України статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 №6.

Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов’язані встановлювати всі обставини справи: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними (п.12 постанови пленуму ВСС від 30.03.2012 №6).

Рішенням Кілійського районного суду Одеської області від 8.02.2012 за Ж.Ф., Ж.Н. визнано право власності на житловий будинок. Підставами задоволення позову було те, що позивачі на відведеній їм згідно з рішенням міської ради земельній ділянці самовільно побудували житловий будинок, проте будинок в експлуатацію не прийнятий у зв’язку з порушенням будівельних норм. Зазначене рішення суду було скасовано рішенням Апеляційного суду Одеської області від 12.11.2012 з ухваленням нового рішення про відмову в позові. Скасовуючи рішення суду в частині визнання права власності на самочинні будови, апеляційний суд обгрунтовано керувався тим, що позивачі не виконали вимоги закону щодо здачі в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.

Наявні судові рішення, якими одночасно визнається право власності та вирішується питання про переведення жилого приміщення в нежиле і навпаки, що суперечить нормам законодавства.

Так, у ст.8 ЖК передбачено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Як виняток, переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням відповідних органів. Що стосується процедури і порядку переведення нежилих приміщень у жилі, то законодавством ці питання не врегульовано.

2.09.2014 ЖК доповнено статтею 81, яка передбачає переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки в порядку, визначеному Кабміном. Рішення про переведення дачних і садових будинків у жилі будинки приймається відповідними органами місцевого самоврядування (закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України про переведення садових і дачних будинків у жилі будинки та реєстрації в них місця проживання» від 2.09.2014 №1673-VII). Проте судова практика щодо розгляду спорів за цією статтею не напрацьована.

Натомість суди продовжують визнавати право власності на житловий будинок, одночасно вирішуючи питання віднесення його до певної категорії.

У справі за позовом Т.В.П. до Одеської міської ради про визнання права власності на житловий будинок, що розглядалася Суворовським районним судом м.Одеси, мотивуючи свої позовні вимоги, Т.В.П. зазначав, що є власником будівель тарного цеху і для задоволення житлових потреб членів сім’ї він реконструював ці будівлі у житловий будинок з господарськими спорудами. Задовольняючи позов, районний суд керувався тим, що спірне нерухоме майно реконструйовано та побудовано позивачем з дотриманням будівельних норм і правил. При цьому судом не з’ясовано питання про переведення нежилого приміщення в жиле, отримання необхідних дозволів тощо. Зазначене рішення суду в апеляційному порядку не оскаржувалось.

Під час проведення узагальнення виявлено, що в окремих випадках суди задовольняли позови про визнання права власності на житловий будинок за обставин, коли відповідач, визнаючи позов, приховував факт перебування спірного майна в іпотеці.

Так, у провадженні Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області перебувала справа за позовом К.Я.П. до М.В.В., третя особа — Г.Ю.В., про визнання права власності на частину житлового будинку. Рішенням суду від 11.05.2012 визнано за К.Я.П. право власності на другий та третій поверхи житлового будинку у м.Івано-Франківську; визнано за Г.Ю.В. право власності на перший поверх цього будинку, літню кухню, гараж та прибудинкову територію будинку в м.Івано-Франківську. Задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався тим, що договір про співпрацю на придбання і добудову до будинку, укладений між позивачем, третьою особою і відповідачем, не був належним чином виконаний останнім, тому є підстави для визнання права власності на частини будинку за позивачем та третьою особою. Скасовуючи рішення міського суду та ухвалюючи 3.01.2013 нове рішення про відмову у задоволенні позову, Апеляційний суд Івано-Франківської області дійшов висновку, що власником житлового будинку, літньої кухні та гаража є М.В.В.; свідоцтво про право власності на його ім’я не визнано в установленому законом порядку недійсним. Відповідно до державного акта на право власності на землю М.В.В. також належить і земельна ділянка для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Судом встановлено, що згідно з договором іпотеки, укладеним між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та М.В.В., спірний будинок і земельна ділянка знаходяться в іпотеці банку для забезпечення зобов’язання боржником згідно з генеральною кредитною угодою. Відповідно до постанови про відкриття виконавчого провадження звернено стягнення на майно М.В.В. на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» для погашення заборгованості за кредитними договорами. Позивач звернувся з вимогою про визнання права власності на частину будинку з господарськими спорудами лише після того, як банк пред’явив претензії до М.В.В. про стягнення заборгованості за кредитним договором, до цього ні К.Я.П., ні Г.Ю.В. не оспорювали оформлення відповідачем права власності на земельну ділянку і будинок лише на себе, незважаючи на письмовий договір про спільну діяльність. М.В.В. заявлені до нього позовні вимоги визнав повністю, таким чином забезпечуючи предмет іпотеки від звернення стягнення на нього. При цьому суд першої інстанції у порушення ч.4 ст.174 ЦПК не з’ясував, чи не суперечить закону або чи не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб це визнання позову. Відповідач приховав ту обставину, що спірне майно перебуває в іпотеці банку, тому банк не було залучено до участі у справі. Суд не зазначив, з яких підстав він бере до уваги визнання позову відповідачем та дійшов передчасного висновку про задоволення позову К.Я.П.

Трапляються випадки, коли суди необгрунтовано визнають право власності на житловий будинок на підставі раніше укладеного попереднього договору купівлі-продажу цього будинку та земельної ділянки, на якій він розташований.

Наприклад, у справі Шевченківського районного суду м.Києва за позовом К.Я.О. до Т.В.О. про визнання права власності на частину житлового будинку позивач міг захистити свої порушені права шляхом укладання договору купівлі-продажу будинку, а в разі відмови відповідача — шляхом подання позову про відшкодування збитків, пов’язаних із неналежним виконанням умов попереднього договору.

Відповідно до п.27 постанови пленуму ВСС «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 №6 розташовані на земельній ділянці поряд із житловим будинком господарсько-побутові будівлі й споруди: сараї, гаражі, літні кухні тощо — на підставі положень стст.186, 381 ЦК є приналежністю головної речі (будинку). У зв’язку із цим положення ч.5 ст.376 ЦК не є підставою для визнан-
ня за власником такого житлового будинку самостійного права власності на самочинно побудовані господарсько-побутові будівлі й споруди, що були зведені після набуття ним права власності на будинок чи садибу.

Прийняття в експлуатацію цих об’єктів нерухомості (крім закінчених будівництвом до 5.08.92 індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них) має здійснюватися безоплатно територіальними органами Державної архітектурно-будівельної інспекції за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, а також за наявності документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, шляхом реєстрації поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації у спосіб, визначений змінами до порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорії складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженими наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 13.06.2012 №304, зареєстрованим у Мін’юсті 9.07.2012 за №1132/21444.

Аналіз направлених до ВСС справ свідчить, що позивачі у справах зазначеної категорії продовжують використовувати судовий порядок визнання права власності на самочинне будівництво (реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об’єкта) для того, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно.

Наприклад, у провадженні Московського районного суду м.Харкова перебувала справа за позовом Н.Г.І. до Харківської міської ради, С.Н.О., Ч.В.М. про визнання права власності на прибудови до будинку. Рішенням суду від 10.07.2012 позов було задоволено. При цьому суд не звернув уваги, що відповідачі подали заяви про визнання позову, а суд належним чином не перевірив, чи було питання оформлення права власності на самочинне будівництво предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підстави вважати про наявність спору про право. Рішення суду не переглядалось в апеляційному порядку.

В основному суди правомірно відмовляють у задоволенні позову про визнання права власності на господарсько-побутові будівлі й споруди відповідно до положень ст.186 ЦК.

З дотриманням вимог законодавства вирішено справу Черкаського районного суду Черкаської області за позовом Ч.О.І. до Черкаського БТІ, Черкаської районної державної адміністрації, Білозірської сільської ради про визнання права власності на самочинне будівництво. Рішенням суду від 9.10.2012 у позові було відмовлено з тих підстав, що самочинно збудовані господарські споруди (сарай, гараж, баня), які належать до будинку, порушують права власника суміжної земельної ділянки.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (ч.3 ст.334 ЦК).

Крім того, п.5 постанови пленуму ВСС «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 7.02.2014 №5 роз’яснює, що якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (ст.334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (ст.5 ЦК).

Згідно з ч.4 ст.334 ЦК (у редакції закону «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 №1878-VІ) права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону. Державна реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1.01.2013 зазначеним законом скасована.

З порушенням зазначених норм права була розглянута справа Веселівського районного суду Запорізької області. К.С.Д. звернувся з позовом до К.М.В. про визнання права власності на житловий будинок, зазначивши, що він у 2009 році за усною домовленістю придбав у відповідача будинок, факт передання позивачем грошей за цей будинок підтверджується розпискою. Відповідачка написала довіреність позивачу про розпорядження всім її майном. Позивач разом зі своєю сім’єю переїхав до цього будинку. Проте після сплати грошей за будинок угоду про купівлю-продаж нотаріально не оформлено через відсутність правовстановлюючих документів на нього. Рішенням суду від 12.03.2012 позов задоволено. Вирішуючи спір на підставі ст.334 ЦК, суд керувався тим, що відповідачка не заперечує визнан-
ня за позивачем права власності на зазначений будинок, право власності позивача на будинок підтверджується випискою з погосподарської книги; технічним паспортом на житловий будинок; розпискою про сплату грошей відповідачці за будинок.

Рішення суду не було предметом розгляду суду апеляційної інстанції.

Суди повинні мати на увазі, що правила ст.334 ЦК відповідно до ст.8 ЦК варто застосовувати і до визначення моменту виникнення речових прав на підставі цивільно-правових договорів про передання майна у володіння або користування, якщо договір не передбачає передання права власності на це майно.

Рішенням Калинівського районного суду Вінницької області від 19.12.2012 у справі за позовом Д.В.П. до ТОВ «Господарство Голубіївка» с.Голубівка Калинівського району Він-
ницької області про визнання права власності позов задоволено на підставі стст.220, 331, 334, 638, 655 ЦК. Суд виходив із того, що у 2006 році позивач вселився до житлового будинку на підставі договору купівлі-продажу з відповідачем, сплативши обумовлену суму в розмірі 40% його вартості. Договір нотаріально не завірений, технічний паспорт виготовлений відповідачем у 2011 році, однак у зв’язку з відсутністю коштів відмовився виготовити правовстановлюючий документ на будинок. Оскільки сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, відбулося повне його виконання, районний суд визнав договір купівлі-продажу будинку укладеним і право власності на нього за Д.В.П.

Під час вирішення позовів про визнання недійсними договорів, пов’язаних із відчуженням житлового будинку, суди в основному керувалися положенням ст.203 ЦК щодо відповідності правочину внутрішній волі їх сторін. При цьому траплялися поодинокі випадки, коли в судовому засіданні не завжди всебічно, повно та об’єктивно встановлювалися і досліджувалися всі докази та обставини справи в їх сукупності, які мають суттєве значення для правильного вирішення спору, не перевірялося, чи дійсно правочини відповідали умовам, змісту і формам, передбаченим законодавством, чинним на час їх укладення, висновки суду іноді не відповідали встановленим обставинам справи, ухвалювалися суперечливі рішення, що призводило до їх скасування судом апеляційної інстанції.

У провадженні Баглійського районного суду м.Дніпродзержинська Дніпропетровської області перебувала справа за позовом Л.Г.П. до Л.А.М. про визнання договору дарування житлового будинку недійсним, визнання права власності. Заочним рішенням від 10.10.2013, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 13.10.2014, позов задоволено. При цьому суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, керувався тим, що укладенню на вкрай невигідних умовах Л.Г.П. оспорюваного договору дарування передувала тяжка хвороба, що зумовила необхідність у постійному догляді, який відповідач погодився надавати лише за умови укладення такого договору, тому дійшов висновку про визнання недійсним договору дарування житлового будинку із застосуванням наслідків недійсності правочину на підставі ч.1 ст.216 ЦК. Скасовуючи судові рішення та направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, в ухвалі від 28.01.2015 ВСС зазначив, що суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що договори дарування належать до безоплатних правочинів, за їх умовами обдаровані не мають перед дарувальником зобов’язань матеріального характеру. Крім того, визнавши договір дарування недійсним на підставі ст.233 ЦК, суди визнали за позивачем право власності на відчужений за таким договором будинок, хоча ст.233 ЦК не передбачено застосування такого наслідку недійсності правочину (касаційне провадження №6- 41584 св14).

На розгляді Шевченківського районного суду м.Києва знаходилась справа за позовом П.Т.А. до К.О.М., Д.В.С. про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку, визнання права власності на частину будинку. Рішенням суду від 17.06.2011 позов задоволено частково: визнано за позивачкою право власності на 4178/10000 часток спірного будинку, визнано недійсним договір купівлі-продажу цього будинку, укладений між відповідачами, в частині 4178/10000 часток будинку, стягнуто з К.О.М. на користь Д.В.С. вартість 4178/10000 часток будинку; у решті вимог відмовлено. Рішенням Апеляційного суду м.Києва від 11.10.2011 рішення районного суду скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в позові П.Т.А. Рішенням ВСС від 28.03.2012 судові рішення скасовано, визнано недійсним договір купівлі-продажу будинку, укладений між відповідачами; у решті позову відмовлено. При цьому ВСС дійшов висновку, що П.Т.А. та К.О.М. проживали спільно у фактичних шлюбних відносинах на момент придбання спірного житлового будинку, мають двох малолітніх дітей. Будинок був придбаний для спільного проживання, оскільки позивачка надала кошти для його придбання, була зареєстрована у спірному будинку з дня його придбання, проживає разом із дітьми у ньому, тому будинок є об’єктом спільної сумісної власності. Відчуження житлового будинку, частка в якому належить позивачці, здійснена з порушенням її права привілеєвої купівлі відповідно до ст.114 ЦК 1963, що діяв на час спірних правовідносин, тому на підставі ст.48 ЦК 1963 недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону, зокрема ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (касаційне провадження №6-40117св11). Скасовуючи рішення ВСС та направляючи справу на новий касаційний розгляд, ВС у постанові від 10.10.2012 у справі №6-106цс12 зазначив, що, установивши, що спірний житловий будинок є об’єктом спільної сумісної власності, касаційний суд безпідставно застосував до спірних правовідносин ст.114 ЦК 1963 як правову підставу для визнання договору купівлі-продажу будинку недійсним. Норми стст.113, 114 ЦК 1963 регулюють правовідносини щодо спільної часткової власності (з визначенням часток) та не поширюються на правовідносини, що виникли з права спільної сумісної власності. Невиконання вимог ст.114 ЦК 1963 в разі продажу частки сторонній особі не є підставою для визнання правочину недійсним. У такому випадку власник у межах установленого законом строку може вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов’язків покупця за вчиненим правочином.

Окремі суди під час вирішення спорів про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлових будинків не враховували вимог ч.6 ст.203 ЦК, відповідно до якої правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, а також ст.12 закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» щодо необхідності попередньої згоди органів опіки та піклування на здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності (користування) на яке мають діти.

Наприклад, Апеляційний суд Дніпропетровської області рішенням від 21.08.2012 скасував рішення Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 5.07.2012, яким задоволені позовні вимоги Ш.В.Г. до Б.О.І., З.В.В. про усунення перешкод у користуванні будинком шляхом зняття з реєстрації З.І.В. за цією адресою, у задоволенні зустрічного позову Б.О.І., З.В.В. до Ш.В.Г. про визнання договору купівлі-продажу недійсним та стягнення моральної шкоди відмовлено. При цьому апеляційний суд виходив із того, що між З.Л.В. та Ш.В.Г. було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу будинку, в якому за довідкою селищної ради неповнолітні діти не проживають і не прописані. Проте у талоні зняття з реєстраційного обліку зазначено, що, крім власника З.Л.В., на час укладення оспорюваної угоди був зареєстрований та проживав неповнолітній син продавця — З.В.В., знятий з реєстраційного обліку після укладання договору. Враховуючи наведені обставини, апеляційний суд дійшов обгрунтованого висновку про укладення спірного договору з порушенням закону і визнав його недійсним, зобов’язав Ш.В.Г. повернути спірний будинок З.В.В. та сплачені за договором кошти, скасував державну реєстрацію права власності Ш.В.Г. на цей житловий будинок.

Виявлено чимало справ щодо визнання права власності на житловий будинок шляхом визнання угод дійсними.

Так, П.В.Г. звернулася до суду із позовом до Б.І.В. про визнання правочину дійсним, зазначаючи, що у 2010-му між нею та Б.В.П., спадкоємцем якого є відповідач, укладено простий письмовий договір купівлі-продажу житлового будинку. На виконання договору вона надала грошові кошти, Б.В.П. передав їй ключі, але оформити договір у нотаріальній конторі вони не встигли у зв’язку зі смертю останнього. Позивачка просила на підставі ст.220 ЦК визнати дійсним договір купівлі-продажу і визнати за нею право власності на житловий будинок. Рішенням Петровського районного суду м.Донецька від 17.02.2012 позовні вимоги задоволені. При цьому суд виходив із того, що усі умови договору між сторонами щодо купівлі-продажу спірного житлового будинку виконані.

Зазначене рішення районного суду в апеляційному порядку не оскаржувалось і набрало законної сили. Проте погодитися з ним не можна.

Відповідно до ч.2 ст.220 ЦК, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За змістом ст.210, ч.3 ст.640 ЦК (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин у справі) у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації. Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Згідно зі ст.657 ЦК (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин у справі) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, судам необхідно було враховувати, що норма ч.2 ст.220 ЦК не застосовується до правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі ст.210, ч.3 ст.640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов’язків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч.2 ст.220 ЦК. Зазначена частина ст.220 ЦК застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладення не відповідала встановленим законом вимогам. Визнан-
ня в судовому порядку дійсним правочину щодо нерухомості суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов’язковій державній реєстрації, тому ч.2 ст.220 ЦК до таких правовідносин не застосовується.

Такого висновку дійшов і ВС, висловивши у постанові від 30.01.2013 у справі №6-162цс12 свою правову позицію, яка відповідно до положень ст.3607 ЦПК є обов’язковою для всіх судів України.

Однак результат проведеного аналізу справ свідчить, що суди продовжують визнавати договори купівлі-продажу будинків дійсними й одночасно визнавати за позивачами права власності на них.

З порушенням вимог ст.220 ЦК ухвалені рішення у справах, що перебували у провадженні Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області, Ширяєвського та Кілійського районних судів Одеської області, Сторожинецького районного суду Чернівецької області, Новогродівського міського суду Донецької області, Петровського районного суду м.Донецька, Чуднівського районного суду Житомирської області, Корольовського районного суду м.Житомира, Калинівського та Бершадського районних судів Вінницької області, Конотопського міськрайонного суду Сумської області.

© Закон і Бізнес