Верховний Суд зробив висновок щодо оплати збільшеної площі квартири

Іменем України
Постанова

головуючої — Сімоненко В.М.

суддів: Григор’євої Л.І., Лященко Н.П., Сеніна Ю.Л., Гуменюка В.І.,

                 Романюка Я.М., Яреми А.Г., Охрімчук Л.І.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Особи 9, Особи 10, Особи 11до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» про встановлення факту та зобов’язання вчинити дії за заявою Особи 9, Особи 10, 
Особи 11 про перегляд Верховним Судом ухвали Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25.02.2015,

Особа 9, Особа 10 та Особа 11 звернулись до Голосіївського районного суду м.Києва із зазначеним позовом.

На обгрунтування позовних вимог вони зазначали, що 10.01.2005 між ними та ТОВ «Форум-Інвест» укладено договір про залучення інвестицій в будівництво житла, за умовами якого об’єктом інвестування є житлове приміщення загальною площею 92,58 м² за Адресою 1. У подальшому було закінчено будівництво та визнано готовим до експлуатації вищезазначений житловий будинок за Адресою 1. Листами від 12.10.2012, 5.06.2013, 13.08.2013 та 11.11.2013 ТОВ «Форум-Інвест» інформувало позивачів, що за результатами проведеного Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна обміру і виданого технічного паспорта загальна площа квартири склала 105,4 м², у зв’язку з чим позивачі повинні оплатити збільшення площі на додаткові 12,82 м² у сумі 238068 грн. 1 коп. Позивачі зазначають, що вартість надлишкового 1 кв. м має складати 3400 грн., а тому ними було повністю доплачено збільшення площі на 12,82 м² вартістю 43588 грн. 99 коп. Проте відповідач відмовляє їм у видачі документів для оформлення права власності на квартиру та пропонує доплатити кошти за 12,82 м² вартістю 21800 грн. за 1 м².

Рішенням Голосіївського районного суду м.Києва від 6.08.2014 в задоволенні позову відмовлено.

Рішенням Апеляційного суду м.Києва від 8.10.2014 рішення суду першої інстанції в частині вирішення вимог про зобов’язання надати документи для реєстрації права власності скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позовних вимог у цій частині. Зобов’язано ТОВ «Форум-Інвест» надати Особі 10, Особі 9 та Особі 11 всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру у будинку за Адресою 1, а саме: довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об’єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав про участь Особи 10, Особи 9 і Особи 11 в інвестуванні об’єкта будівництва; завірену копію документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, на якій розташовано будинок за Адресою 1; завірену копію сертифіката серії КВ №16411024005; завірену копію розпорядження Голосіївської районної в м.Києві державної адміністрації від 28.03.2012 №190 про присвоєння поштової адреси житловому будинку за вказаною адресою; довідку про право на набуття Особою 10, Особою 9, Особою 11 у власність спірної квартири. Вирішено питання про розподіл судових витрат. В іншій частині рішення суду залишено без змін.

Ухвалою ВСС від 25.02.2015 касаційну скаргу ТОВ «Форум-Інвест» задоволено, рішення апеляційного суду скасовано та залишено без змін рішення суду першої інстанції.

У поданій до Верховного Суду заяві про перегляд ухвали ВСС від 25.02.2015Особа 10, Особа 9 та Особа 11 просять скасувати ухвалене у справі рішення суду касаційної інстанції та залишити без змін рішення апеляційного суду з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції стст.11 та 509 Цивільного кодексу.

Для прикладу наявності зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення Особа 10, Особа 9 та Особа 11 посилаються на ухвали ВСС від 26.09.2013, 20.11.2013, 13.02.2014, 15.05.2014, 21.05.2014, 29.10.2014, 19.12.2014 та 12.02.2015.

Заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах ВС дійшла висновку, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст.353 ЦПК Верховний Суд переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим кодексом.

За положеннями п.1 ч.1 ст.355 ЦПК підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

У справі, рішення в якій переглядається, судами встановлено, що відповідно до договору про будівництво житлового будинку за Адресою 1 від 6.06.2002 №127, укладеного між Національною академією наук як замовником та державним підприємством «Житлоінбуд» при Управлінні державної охорони, останнє зобов’язалося як інвестор-генпідрядник забезпечити будівництво та введення в експлуатацію житлового будинку з усією ­інфраструктурою на земельній ділянці за вказаною адресою.

У подальшому 30.05.2003 між ДП «Житлоінбуд» як довірителем та ТОВ «Форум-Інвест» як повіреним було укладено договір доручення про залучення інвестицій у будівництво житла, нежитлових приміщень та паркінгу №34-05/03, згідно з якими повірений зобов’язався за дорученням довірителя здійснювати від імені та в інтересах останнього пошук інвесторів — фізичних (юридичних) осіб для залучення інвестицій для будівництва об’єктів нерухомості (житла, нежитлових приміщень, паркінгу) за вказаною вище адресою з метою подальшого оформлення інвесторами права власності на об’єкти нерухомості. Повірений в інтересах довірителя укладає договори з фізичними (юридичними) особами. Повірений перераховує грошові кошти довірителю, отримані від інвесторів — фізичних (юридичних) осіб.

10 січня 2005 року між ТОВ «Форум-Інвест» та Особою 9, яка діяла від свого імені та від імені своєї неповнолітньої дитини, Особою 10, Особою 11 укладено договір №В 31/7-9/3-7 про залучення інвестицій у будівництво житла в рівних частинах.

Відповідно до п.1.2 договору №В31/7-9/3-7 про залучення інвестицій у будівництво житла від 10.01.2005 об’єктом інвестування є трикімнатна квартира загальною площею 92,58 м² за Адресою 1.

У січні 2005 року інвесторами було проінвестовано 92,58 кв.м квартири в сумі 314 тис. 772 грн.

Розпорядженням від 28.03.2012 №190 Голосіївської районної в м.Києві державної адміністрації було присвоєно поштову адресу зазначеному будинку.

22 квітня 2013 Київським МБТІ було виготовлено технічний паспорт на об’єкт інвестування, згідно з яким загальна площа квартири становила 105,40 м², тобто збільшилася на 12,82 м².

Інвесторами було сплачено на рахунок ТОВ «Форум-Інвест» кошти в розмірі 43587 грн. 99 коп., за 12,82 м².

Звертаючись до суду з даним позовом, позивачі посилаються на те, що вони належно виконали свої зобов’язання, проте ТОВ «Форум-Інвест» не надає їм документи, необхідні для реєстрації права власності.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що ТОВ «Форум-Інвест» є неналежним відповідачем, оскільки у правовідносинах з позивачами діяв як представник ДП «Житлоінбуд», а позивачами не було заявлено клопотання щодо заміни ТОВ «Форум-Інвест» на належного відповідача ДП «Житлоінбуд».

Разом з тим у наведених для прикладу неоднакового правозостосування судових рішеннях ВСС від 20.11.2013 та 13.02.2014 суд касаційної інстанції виходив з того, що між сторонами правочину та ТОВ «Форум-Інвест» виникли договірні правовідносини в розумінні ст.509 ЦК.

Такі ж висновки зроблено і в ухвалах ВСС від 26.09.2013, 15.05.2014, 21.05.2014, 29.10.2014, 19.12.2014, 12.02.2015.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме стст.11 та 509 ЦК, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах ВС виходить з такого.

Підставами виникнення цивільних прав та обов’язків є договори та інші правочини (ч.1 ст.11 ЦК).

Відповідно до ст.509 ЦК зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку.

Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Цивільні обов’язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї (чч.1 та 2 ст.14 ЦК).

Особа може бути звільнена від цивільного обов’язку або його виконання тільки у випадках, встановлених договором або актом цивільного законодавства (ч.4 ст.14 ЦК).

Отже, на підставі договору виникають права та обов’язки, які в частині зобов’язань мають бути виконані сторонами цього договору, якщо інше не встановлено самим договором або актами цивільного законодавства.

Разом з тим законодавство передбачає також випадки, коли зобов’язання або права в договорі можуть бути передані (відступлення права вимоги, відступлення боргу) іншій особі або виконані від імені сторони договору іншою особою (представництво тощо).

Відтак, з’ясовуючи зміст правовідносин сторін договору, суди мають виходити з умов договору, його буквального та логічного змісту, з намірів сторін саме того договору, з приводу якого виник спір, а також із того, що сторони правовідносин мають діяти добросовісно.

Проте, дійшовши висновку, що ТОВ «Форум-Інвест» діяло від імені ДП «Житлоінбуд», суд виходив не з умов договору між ТОВ «Форум-Інвест» та позивачами, з приводу якого виник спір, а з умов договору між ТОВ «Форум-Інвест» та ДП «Житлоінбуд», на який немає посилання у спірному договорі.

Отже, суди в порушення стст.11, 509 ЦК, ухвалюючи рішення, не звернули увагу на зміст договору, укладеного сторонами, та не застосували до цих правовідносин зазначені норми матеріального права, що підлягали застосуванню. Установивши наявність договірних правовідносин та факт перевищення розміру житлової площі квартири порівняно із зазначеною в договорі, суди не звернули увагу на таке.

Згідно зі ст.526 ЦК зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Разом з тим сторони можуть за взаємною згодою змінити умови договору, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.1 ст.651 ЦК).

При цьому зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Проте якщо ця умова істотно змінює умови договору, то ці обставини є істотними. Позивачі мали право не прийняти виконання договору та відмовитись від нього, якщо це встановлено договором або законом (стст.651 та 615 ЦК).

З огляду на зміст позовних вимог, обов’язковість умов договору для виконання, балансу інтересів обох сторін договору слід дійти висновку, що збільшення без згоди інвестора житлової площі квартири, яка має бути передана інвестору за умовами договору інвестицій, не позбавляє права зобов’язану сторону договору передати зазначену квартиру інвестору, а інвестора — оплатити збільшену площу на умовах договору, якщо він прийняв виконання договору або вимагає його виконання в судовому порядку.

Ураховуючи викладене, суд касаційної інстанції помилково скасував рішення суду апеляційної інстанції й залишив у силі рішення суду першої інстанції про відмову в позові, а тому на підставі пп.«б» п.2 ч.2 ст.360⁴ ЦПК Судова палата у цивільних справах ВС дійшла висновку про часткове задоволення заяви Особи 9, Особи 10 та Особи 11 щодо скасування рішення суду касаційної інстанції із залишенням у силі рішення суду апеляційної інстанції.

Керуючись п.1 ч.1 ст.355, пп.«б» п.2 ч.2 ст.360⁴ ЦПК, Судова палата у цивільних справах ВС

Заяву Особи 9, Особи 10 та Особи 11 задовольнити.

Ухвалу ВСС від 25.02.2015 скасувати, рішення Апеляційного суду м.Києва від 8.10.2014 залишити в силі.

Постанова ВС є остаточною й може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п.3 ч.1 ст.355 ЦПК.

© Закон і Бізнес